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Nove meses após a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, incorporadoras que atuam na cidade aguardam, com grande expectativa, a votação da nova Lei de Zoneamento. A nova minuta veio a público no começo deste mês para discussão da sociedade.

Nove meses após a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, incorporadoras que atuam na cidade aguardam, com grande expectativa, a votação da nova Lei de Zoneamento. A nova minuta veio a público no começo deste mês para discussão da sociedade.

Até lá, os participantes do mercado permanecem em compasso de espera. Nesse momento, as construtoras não estão fazendo movimentos agressivos por dois motivos principais.

O primeiro é que, antes da aprovação do Plano Diretor, muitos projetos foram protocolados na Prefeitura, ainda seguindo os parâmetros antigos da legislação. Assim, as obras podem ser iniciadas até dois anos após a aprovação do projeto. Essa medida foi tomada pelas incorporadoras para assegurar o melhor aproveitamento de seus terrenos, uma vez que, na ocasião, não sabiam o conteúdo exato que seria aprovado pelas novas regras. Caso a aplicação do Plano seja considerada vantajosa para o terreno, a construtora pode modificar o projeto ou apresentar um novo. Já se considerá-la prejudicial, pode executar a construção de acordo com aquele que foi previamente aprovado. Por exemplo: se houver perda de potencial construtivo ou restrição ao número máximo de vagas de garagem.

O grande estoque de apartamentos à venda e lajes corporativas vagas no mercado no momento – algo que se deve ao momento do ciclo imobiliário em que nos encontramos -, é outro fator que estimulou as construtoras a dar uma freada no ritmo de lançamentos. Por isso, a busca por novos terrenos também desacelerou.

O mercado já tem como certo que o valor de venda dos imóveis residenciais novos subirá na capital, já que haverá aumento no valor de outorga onerosa e o mesmo influencia diretamente o custo de incorporação. Por este motivo, o Secovi-SP estima uma subida de até 5% nos preços. O impacto maior deve ser registrado entre os lançamentos residenciais, visto que as regiões onde se concentram os escritórios de alto padrão estão dentro de Operações Urbanas vigentes e o potencial adicional construtivo é alcançado através da conversão de CEPACs. É importante lembrar que os parâmetros para uso e construção dentro das Operações não foram alterados pelo Plano Diretor.

Os principais CBDs (Central Business Districts) de São Paulo continuarão sendo Faria Lima e, no futuro, Chucri Zaidan-Berrini. As lajes corporativas mais valorizadas continuarão sendo aquelas localizadas nestes mesmos lugares, porque é muito difícil o deslocamento de um CBD. Podem surgir BDs secundários, mas os principais tendem a ter um ciclo mais longo de vida.

O Secovi-SP estima que haverá um aumento de cerca de 12% no custo de construção, devido principalmente à horizontalização dos edifícios nos miolos de bairros (pois elevam-se os custos com fundação e com o número de elevadores), o que acaba impactando também no preço final de venda. Mais uma vez, importante mencionar que isso impactará mais nos lançamentos residenciais, já que fazem mais o perfil de uso para os miolos de bairro.”

Em relação ao custo do terreno, provavelmente haverá valorização daqueles localizados nos Eixos de Transformação, pois o potencial construtivo deles aumentou, chegando a dobrar ou quase triplicar em alguns casos. Nos terrenos localizados no interior (miolo) dos bairros, o custo deverá variar conforme sua localização e redução (ou não) do potencial máximo construtivo em relação à legislação prévia. A variação deve ser positiva para os bairros mais nobres e pode ser negativa para os bairros mais periféricos. Os ajustes dos valores dos terrenos continuarão acontecendo ao longo deste ano, por um período que se seguirá à aprovação da nova Lei de Zoneamento.

Em resumo, as incorporadoras terão que se adaptar às novas regras estabelecidas pelo novo Plano Diretor, em especial nos projetos residenciais nos Eixos. Aqueles que buscam imóveis novos também terão de se adequar aos novos projetos: apartamentos menores, com uma vaga de garagem, porém com maior oferta de transporte público em seu entorno; ou mexer mais em seus bolsos. O mercado corporativo não deve contar grandes novidades por conta do novo Plano Diretor.

Simone Shoji é especialista  da JLL em mercado imobiliário.

Foto: Marina Markoff