Avenida Pacaembu precisa se reinventar

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Oferta de escritórios a preços compensadores tem atraído ex-locatários dessa importante avenida da zona oeste da cidade

Formado por casas e casarões antigos de 200 a 1.000 m2 que costumavam abrigar escritórios de arquitetura, advocacia, consultórios, imobiliárias e lojas de pequeno e médio porte, a Avenida Pacaembu é considerada uma zona mista de baixa densidade pelo zoneamento da cidade.

Como parte de seus terrenos são tombados pelo Patrimônio Histórico de São Paulo e o zoneamento é restritivo, poucas foram as mudanças nas características das construções e no seu padrão de ocupação nas últimas décadas, segundo Simone Shoji, da área de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL.

Mas um fato novo vem promovendo um esvaziamento da Avenida Pacaembu e provocado uma mudança no perfil de ocupantes.

A ampla oferta de escritórios e a queda do preço de locação por metro quadrado em praticamente todas as principais áreas da cidade têm levado os ocupantes da Avenida Pacaembu a migrarem para prédios comerciais, em busca de melhores instalações, maior segurança e menor custo”, afirma o diretor de Transações da JLL, Roberto Patiño.

Segundo ele, há algum tempo, a Pacaembu vem perdendo relevância e se consolidando como corredor de passagem de veículos, assim como já ocorreu com as Avenidas Santo Amaro e Rebouças. “O excesso de carros dificulta a parada do motorista por impulso. Então, cabem nela negócios que atendem o público local, que saem de casa com um destino certo. Tem crescido o número de veterinários e petshops de pequeno porte”, diz Roberto Patiño.

Além disso, os locatários não veem mais um custo-benefício favorável na região. O preço vem caindo, mas não o suficiente para os antigos casarões da Pacaembu competirem com os benefícios dos escritórios em prédios novos.

O futuro da avenida é incerto, afirmam Patiño e Simone. Por seus terrenos tombados, não é possível modificar o desenho dos lotes. “Não é permitida a junção de terrenos pensando em novos tipos de construções, como um supermercado. Também em razão do tombamento, a altura das construções está limitada a 10 metros, o que impede a construção de edifícios”, explica Simone.

Por ser um corredor de passagem, com alto fluxo de veículos, não é uma área atraente para uso residencial e também não costuma haver um fluxo de pedestres. Há ainda a ação de uma associação de moradores forte que inviabiliza qualquer tentativa de uso da área para a instalação de bares, casas de show e restaurantes (ação essa que foi incorporada na nova Lei de Zoneamento).

Ao que parece, seria necessário haver uma queda maior no preço do aluguel para atrair novos tipos de ocupantes, como petshops, clínicas de beleza/ estética e outros tipos de serviços que se relacionem com o entorno residencial. O momento é de acomodação de preços para encontrar um novo perfil de ocupantes”, diz Simone. “A Pacaembu precisa se reinventar”, conclui Patiño.