Built-to-suit: novidades na lei trazem maior segurança jurídica

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A nova legislação facilitará, inclusive, o seu entendimento pelas empresas internacionais, que desenvolvam algum projeto nessas bases ou venham adquirir algum imóvel com a transação estruturada nessa modalidade – completa Márcia.

Em dezembro de 2012, a Lei nº 12.744 sancionada pela presidente Dilma Rousseff deu um novo direcionamento aos contratos de locação de imóveis sob encomenda, mais conhecidos como built-to-suit. Essa prática – comumente associada a um formato de negócio estabelecido entre grandes empresas – tem se desenvolvido no Brasil nos últimos anos, a ponto de chamar a atenção do governo.

O built-to-suit significa construir para atender às necessidades do cliente. Nesse caso, o locador adquire um terreno, projeta e constrói um imóvel de acordo com as solicitações e necessidades do futuro locatário, que por sua vez se compromete a manter um contrato de aluguel de longo prazo. Apesar de existir há alguns anos no país, podemos considerar uma prática de locação ainda atípica, devido à sua complexidade”, explica Márcia Castro, diretora de Vendas e Investimentos da JLL.

Especificamente sobre a mudança na lei – que segundo a executiva preenche algumas lacunas existentes na norma anterior –, o principal destaque é o acréscimo do artigo 54-A à Lei de Locações, que explicitamente recepciona  esse formato de transação ao mundo jurídico, pois determina que prevalecerão, nesse tipo de contrato, as condições livremente negociadas entre as partes. “A nova legislação facilitará, inclusive, o seu entendimento pelas empresas internacionais, que desenvolvam algum projeto nessas bases ou venham adquirir algum imóvel com a transação estruturada nessa modalidade”, completa Márcia.

Mesmo sendo uma operação que conta com o respaldo da justiça, o built-to-suit não deixa de ser resultado de uma relação de confiança entre locador e locatário. Enquanto um compromete-se a entregar um espaço totalmente adequado às necessidades da empresa, o outro deve manter-se nesse local em um prazo mínimo de 10 anos, geralmente tempo suficiente para viabilizar o investimento e as taxas de retorno exigidas pelo locador.

Um dos principais atrativos para o locatário é de não ter de investir no terreno e em instalações internas, criando um conforto nesse sentido. A lei é benéfica também para o modelo de negócio da JLL, capaz de auxiliar locador e locatário desde a escolha do terreno até concepção do projeto, além de atender a todas as necessidades durante o período de contrato”, diz a executiva. Para Monica Lee, diretora de Representação de Ocupantes da JLL, a mudança na lei dá mais força ao que está regido no contrato e avalia de forma mais criteriosa uma possível rescisão antecipada do acordo.

Aline Ribeiro, diretora do departamento Jurídico e Compliance da JLL, ressalta alguns pontos interessantes da lei. Um deles é que o locador terá a garantia de que o locatário arcará integralmente com a multa estipulada em contrato, caso decida rescindir a locação antes do prazo estipulado. Outro é o de não poder solicitar uma revisão no valor do aluguel, mesmo ocorrendo alguma mudança no mercado, se acordado contratualmente.

Isso faz com que o locador tenha mais confiança quanto ao retorno de seu investimento e, consequentemente, resulta em mais credibilidade do mercado em transações desta natureza. Antes, havia uma certa insegurança jurídica neste tipo de contrato, pois as partes não sabiam ao certo qual lei se aplicaria na hipótese de uma disputa judicial. Hoje, está claro que a lei de locação será aplicada para os contratos de built-to-suit, respeitadas as peculiaridades que são pertinentes a este negócio. Agora precisamos esperar alguns meses para entender o comportamento do mercado em relação a esta novidade normativa, e também para ver os reflexos dessa mudança nas decisões do judiciário”, adianta.