Com alta demanda, fundo imobiliário de agências da Caixa capta R$ 405 milhões em apenas 12 dias

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Contratada como consultora imobiliária da operação, JLL realizou um trabalho multidisciplinar, envolvendo profissionais de três áreas distintas.

Os fundos imobiliários entraram de vez no radar dos investidores. Com rendimentos mensais isentos de recolhimento de Imposto de Renda para pessoas físicas, esse tipo de aplicação vem se consolidando como opção preferencial, num momento em que a queda das taxas de juros estimula uma autêntica corrida por maior retorno financeiro.

Se para investidores os fundos são uma alternativa real à procura de ganhos, para as empresas significam a possibilidade de captar recursos para expansão.

Conseguir ampliar a rede de atendimento sem a necessidade de recursos próprios tem sido a estratégia utilizada, por exemplo, por alguns bancos de grande porte.

É o caso da Caixa Econômica Federal, que recentemente estruturou o Fundo de Investimento Imobiliário Agências Caixa.

O fundo, que tem como objetivo adquirir imóveis que depois serão transformados em agências e locados ao banco, levantou R$ 405 milhões em apenas 12 dias. A previsão inicial era obter R$ 300 milhões.

No entanto, como houve grande demanda, a Caixa utilizou cotas adicionais e suplementares para atender os investidores. Grande parte das cotas foi adquirida por correntistas do banco federal, clientes da Rio Bravo e investidores institucionais. Os aplicadores têm seu rendimento atrelado às receitas de aluguel dos imóveis.

A Rio Bravo atuou como coordenadora contratada e instituição administradora do fundo.

Trabalho em equipe

O fundo tem consultoria imobiliária da JLL. Multidisciplinar, o trabalho envolve profissionais de três áreas da empresa: Representação de Ocupantes; Gestão de Projetos e Desenvolvimento; e Gerenciamento de Propriedades.

A área de Representação de Ocupantes é responsável, entre outras atividades, por encontrar os imóveis adequados para receber as futuras agências da Caixa.

Por se tratar de uma compra pelo banco, além de buscar o local, analisar o negócio e negociar a aquisição, há o grande desafio de conseguir regularizar a documentação dos imóveis”, explica Monica Lee, diretora de Representação de Ocupantes da JLL.

Antes de selecionar os imóveis que podem ser adquiridos pelo fundo, é preciso analisar diversos aspectos de cada local. Se o ponto e a localização são bons, se o imóvel tem as dimensões e o zoneamento adequados, por exemplo.

Esse tipo de análise só é possível graças a um trabalho realizado em conjunto com a área de Gestão de Projetos e Desenvolvimento.

Vistoria detalhada

Outro serviço oferecido pela JLL no fundo da Caixa envolveu a vistoria de imóveis. Esse trabalho pode ocorrer antes ou depois da locação.

Antes, como forma de conhecer em detalhes as condições de conservação do local e, a partir daí, saber quais investimentos precisam ser feitos para que um inquilino se instale futuramente.

O serviço de vistoria também pode ser contratado após a locação. Nesse caso, o objetivo é acompanhar as condições de conservação e manutenção do estabelecimento.

“Podemos ser contratados por vendedores ou compradores para realizar esse trabalho”, diz Fábio Martins, diretor de Gerenciamento de Propriedades da JLL.

“Trata-se de um relatório técnico, bastante detalhado, com registros fotográficos do local. O documento pode ser preparado mensalmente, bimestralmente ou trimestralmente.”

A JLL atua, ainda, na ponta de consultoria. Nesse tipo de serviço, o objetivo é estudar os imóveis para oferecer projetos de melhoria.

Nessa fase, oferecemos adequações ao projeto que vão de adaptações em elevadores, no sistema de ar-condicionado e saídas, chegando a sugestões que possam tornar a operação mais tranquila, funcional e com redução de custo no futuro”, exemplifica Fábio Martins.