Leitura de 6min

Guarulhos é historicamente um dos mercados mais desenvolvidos e construídos na área industrial na região metropolitana de São Paulo.

 

No início de setembro, estivemos em um workshop no CIESP Guarulhos, entidade que congrega a comunidade industrial na região, uma das mais representativas na Grande São Paulo. Discutimos a dinâmica do mercado imobiliário e da sua provável  evolução nos próximos anos.

Guarulhos é historicamente um dos mercados mais desenvolvidos e construídos na área industrial na região metropolitana de São Paulo.

Grandes áreas foram adquiridas por desenvolvedores de galpões de classe mundial para desenvolvimento de condomínios com grandes telhados (large box) e podem produzir centenas de milhares m² de ABL na região. Este – Large Box em Condomínios – parece ser o tipo de ativo preferido para os inquilinos de classe mundial.

Em números: o estoque de produtos classe AA em Guarulhos é de 1,7 MM metros quadrados e nos últimos 6 meses, 202 mil metros quadrados chegaram ao mercado. Nós identificamos um adicional de 384 mil metros metros quadrados a ser entregue do 2º semestre de 2015 até 2017. O estoque novo, entregue no 1º semestre de 2015, tem vacância de 74%. Em suma, muitos bons ativos estão à procura de inquilinos.

Sob este cenário, o que pode um inquilino esperar? E o que um proprietário de um ativo de classe B pode ter de enfrentar nos próximos anos?

Dos slides que apresentamos em mais de 90 minutos para o público, nós saímos com este mapa em mente:

mapa

Proprietário (e Locador): Provavelmente vai enfrentar a concorrência de operadores de armazenamento globais com as melhores especificações técnicas. As opções são a considerar a venda de Investimento para os ativos ocupados. Grande concorrência para locações; talvez seja necessário fazer concessões em preços e considerar retrofit.

Proprietário (e Usuário): Tem vantagens de infraestrutura e acessibilidade fortes, mas provavelmente usa um ativo mais velho. Pode considerar foco em seu core business e Sale & Lease Back. Se quiser vender apenas o espaço excedente, existe oportunidade limitada para extrair valor a partir do excesso de área.

Locatário: Pode otimizar a sua ocupação e considerar nova locação neste momento. Existem várias oportunidades de locadores profissionais na área e mercados vizinhos. A JLL dispõe de ferramentas de Reverse Site Locationtm que podem ajudar os inquilinos na otimização de seus custos logísticos totais. Em nossa experiência, o componente Imobiliário não supera 5 a 10% do custo total de uma operação típica de logística.
Em resumo, este é um mercado em transformação e empresas de consultoria imobiliária como a JLL, são capazes de ajudar inquilinos, desenvolvedores e proprietários de terras na obtenção de mais valor em seus negócios.

Se você acredita que pode haver benefício em discutir suas questões imobiliárias, entre em contato conosco!

Roberto Patiño é diretor de Transações da JLL.

Foto: Shutterstock – KK Art and Photography