Corrupção e recessão econômica: impactos na transparência imobiliária

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A cada dois anos, a JLL publica o Índice de Transparência no Mercado Imobiliário Global, relatório que mapeia 109 mercados e mostra a evolução da transparência imobiliária em todo o mundo.

A cada dois anos, a JLL publica o Índice de Transparência no Mercado Imobiliário Global, relatório que mapeia 109 mercados e mostra a evolução da transparência imobiliária em todo o mundo. Para determinar os níveis de transparência, são avaliados 139 fatores, agrupados em 5 subcategorias (mensuração de desempenho, fundamentos de mercado, governança de empresas de capital aberto, ambiente regulatório e legal, e processos de transações).

As cidades brasileiras classificadas no estudo como Tier 1 Cities: São Paulo e Rio de Janeiro ocupam a 34ª posição no ranking global, na faixa dos mercados Semitransparentes. Essas cidades caíram seis posições em relação ao índice publicado em 2014, em que ocupavam a 28ª posição global, na faixa dos mercados Transparentes.

Porém, houve melhora na posição das cidades Tier 2: Brasília, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, que atualmente ocupam a 43ª posição no ranking global, na faixa dos mercados Semitransparentes. Em 2014, estas cidades ocupavam a 45ª posição no ranking global, também na faixa dos Semitransparentes.

research_gelormini_josh2Conversamos com Josh Gelormini, da JLL dos EUA, e um dos responsáveis pelo desenvolvimento do relatório, sobre como o atual cenário de recessão econômica e casos de corrupção impactam na transparência imobiliária no Brasil e podem influenciar as intenções de investidores estrangeiros, mas, por outro lado, podem trazer oportunidades de se concentrar esforços para lidar com estes desafios e promover avanços que melhorem os índices de transparência nos próximos anos.

Por que, no Brasil, as cidades Tier 2 (Brasília, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre) subiram de posição no ranking geral de transparência e as cidades Tier 1 (São Paulo e Rio de Janeiro) caíram de posição, passando agora para a categoria de mercados semitransparentes? Isso teve a ver com melhorias na metodologia de pontuação para cálculo do ranking ou com os problemas de corrupção no Brasil?
Em sua maior parte, essas mudanças foram resultado de um maior rigor na atribuição de pontos e no enunciado das perguntas da pesquisa de 2016. Mas, em certa medida, eu atribuiria também à relativa falta de melhora expressiva nos últimos dois anos em grandes questões que vêm afetando o país nesse mesmo período, na forma de recessão econômica, dos escândalos de corrupção histórica e da crise política relacionada. Muito provavelmente, seria complicado para um setor e/ou um governo se concentrar em melhorar o funcionamento e os atrativos de determinado segmento da economia ou de determinada classe de ativos quando há crises urgentes a se administrar.

Como a corrupção é um dos problemas mais graves do Brasil atualmente, e considerando que quanto mais transparente é um mercado, menos é ele percebido como corrupto, onde o Brasil estaria posicionado no quadro da página 17 – Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global e Percepção de Corrupção?
O Brasil está bem próximo da posição da Índia. Na verdade, ambos os países têm a mesma pontuação no Índice de Percepção de Corrupção (38), embora a Pontuação Composta de Transparência das cidades do Brasil classificadas no estudo como Tier 1 (São Paulo e Rio de Janeiro) seja de 2,53 (ante 2,59 da Índia).
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Você acha que os escândalos de corrupção no Brasil e o cenário econômico complicado estão afetando negativamente os avanços que o Brasil tem obtido em termos de transparência do setor imobiliário ou que, por outro lado, eles forçarão uma aceleração do ritmo de mudança do país?
Acho que a resposta a essa pergunta tem duas partes: (1) Como mencionei anteriormente, acredito que, com a corrupção e a grave recessão atual, fica difícil fazer agora avanços adicionais (aos progressos que o Brasil registrou ao longo da última década) na transparência imobiliária. Contudo, (2) há também uma oportunidade, já que alguns dos grandes desafios atuais poderão ser vistos nos próximos anos como uma espécie de elemento catalisador – uma vez que um setor imobiliário mais transparente poderia posicionar essa classe de ativos do país como oferecendo mais estabilidade e atrativos para investidores durante ‘tempos difíceis’ de uma perspectiva macro. As empresas, da mesma forma, deveriam dar uma boa olhada em sua carteira de ativos/facilities para fazer eventuais melhorias que possam ajudá-las a resistir a futuras tempestades, caso se redobrem os esforços no sentido de promover avanços ao longo do restante desta década.

A desvalorização do real está atraindo investidores estrangeiros. Você acha que a percepção de corrupção no país pode prejudicar a intenção dos investidores de explorar essas oportunidades de investimento?
Certamente essa é uma questão levada em conta pelos investidores – um risco a ser pesado juntamente com vários outros na hora de se tomar decisões de investimento. Acredito que esforços sólidos e coordenados para descobrir e minimizar a corrupção (é claro que ela nunca desaparece completamente, em nenhum lugar – até os países mais transparentes do mundo têm muitos casos de corrupção) e ter um efetivo arcabouço regulatório e de cumprimento das regras para embasar tais esforços tenderiam a levar a um aumento do número total de investidores bem como a ampliar os tipos de investidores globais – com seus respectivos e variados graus de tolerância a risco – que se sentiriam atraídos a investir em praticamente qualquer país que demonstrasse essas características.

Diante do empenho do país no combate à corrupção, qual seria o impacto desse esforço no setor imobiliário brasileiro nos próximos anos? E, nessa perspectiva, que papel a JLL poderia ter?
De novo, conforme mencionei, acho que se o país obtiver sucesso no combate à corrupção e em termos de percepção da corrupção, com o tempo isso decididamente resultará em um fator positivo no que se refere à transparência e a investimentos no setor imobiliário. No curtíssimo prazo, o foco no setor e os holofotes para ele direcionados podem revelar práticas que atraiam a atenção negativa da mídia. Todavia, qualquer coisa do gênero seria facilmente superada por mudanças positivas sustentadas no que se refere a investidores globais e percepção corporativa no médio e longo prazos. A JLL está particularmente bem posicionada para auxiliar investidores e empresas a transitar pelo mercado imobiliário brasileiro, o qual, em alguns aspectos, continua sendo menos transparente do que outros, e a ajudar a formular e executar estratégias visando o mercado. Em alguns casos, consultorias como a JLL podem oferecer valiosíssimos conselhos em segmentos relativamente não transparentes do mercado, como também em mercados em situação difícil ou que se encontram em meio a uma evolução estrutural.

O nono Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global contempla a mais abrangente comparação entre países em relação a disponibilidade de dados, governança, processos de transações, direito de propriedade e ambiente regulatório/ legal. O índice é atualizado a cada dois anos e tem mostrado a evolução da transparência nos mercados imobiliários mundiais há 17 anos.

 

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