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No evento do GRI Loteamentos 2017, realizado em São Paulo, profissionais do setor imobiliário se reuniram para discutir diversos tópicos relevantes ao setor e trocar experiências. Temas como custo de financiamento, distratos, segurança jurídica e de licenciamentos, e claro, demanda do setor e sua dinâmica para o futuro, foram discutidos.

Como em vários outros setores da economia, o mercado de loteamentos também passou por um abrupto esfriamento de vendas e não é raro haver loteamentos com mais de 50% de estoque após um ano de lançamento. Para produtos em lançamento, discutiram-se medidas de curto prazo, como novas abordagens de lançamento e venda, preparação e acompanhamento do processo, controle de leads, entre outros.

Para os loteamentos já lançados, um tema relevante é o acompanhamento mais proativo da performance da carteira – atividade não fim dos loteadores – mas que se torna essencial para contornar dificuldades de pagamento das parcelas dos clientes finais.

No longo prazo, discutiu-se, dentro de painel onde participei, o futuro do produto loteamento: desde o tradicional aberto, de acesso controlado, até o de comunidades planejadas, com tempo de maturação de décadas.

Em síntese, quanto mais integrado ao entorno e à realidade e potencial econômico da região for o empreendimento, maior é o seu sucesso. Isso pode significar não lançar demais no curto prazo, com um produto sem diferencial, mas em fases, dando tempo de maturação e valorização no entorno. Outro ponto importante é o custo e manutenção de equipamento institucional ligado ao empreendimento e como lidar com sua autogestão.

As conclusões são de que o custo de financiamento, tanto para o tempo de aprovação, quanto para a capacidade de endividamento/pagamento do cliente final, ainda exerce um papel muito relevante. O equilíbrio entre a diferenciação do produto e seu custo final para cliente final é determinante para a valorização, adensamento e sucesso do empreendimento.

Para lidar com a questão de custo e ainda inexistência de financiamento ao lote urbanizado, trocas de experiências sobre parcerias em construção, regras de permuta com terrenistas, securitização de recebíveis, venda de Sociedade em Conta de Participação (SCP), uma alternativa de captação de recursos de crédito, também estiveram na pauta das discussões.

 

Roberto Patiño é diretor de Transações da JLL.