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Sinergia entre profissionais de facilities, projeto e construção garantem transição da etapa de obra para a operacional de forma gradual, sem custos e riscos inesperados.

Existem algumas máximas populares que acabaram tornando-se senso comum no ambiente da construção civil e de facilities. É comum profissionais dessas áreas ouvirem frases como: obra não se finaliza, obra se abandona; todo pós-obra é caótico ou não importa o tamanho da obra: ela sempre trará problemas na entrega. Embora realmente exista uma infinidade de variáveis com as quais o profissional dessas áreas se depara no cotidiano de suas atividades, e o controle de todas seja virtualmente impossível, muitos problemas podem ser mitigados com uma gestão bem executada do comissionamento de um imóvel.

O comissionamento é o processo que garante que todos os sistemas e subsistemas sejam projetados, instalados, testados isoladamente e, em conjunto, operados de acordo com as necessidades e requisitos do cliente, seja em uma unidade industrial ou em um edifício. Em outras palavras, é um piloto da operação real de um empreendimento.Porém, não podemos confundir o comissionamento com o recebimento de uma obra, pois vai além. Ele fornece uma visão da obra como um todo e não somente como um conjunto de partes isoladas sem interconexão. Normalmente, o trabalho de comissionamento costuma ser contemplado quando falamos de um projeto turn key, no qual a empresa deve entregar o projeto concluído, testado e pronto para o início da operação.”

Para projetos mais complexos ou aqueles nos quais o modelo de contratação não se enquadra no turn key, cada empresa contratada trabalha focada no seu nicho, por exemplo, civil, elétrica, ar condicionado, hidráulica, até a entrega da documentação As Built, que é a última revisão do projeto depois de construído e testado.

Para o cliente final, e especificamente para a área de facilities, o mais importante é que o ambiente, em seu conjunto, trabalhe em harmonia, e não isoladamente.

Para alcançar essa harmonia, é de fundamental importância que a área de facilities possa participar como conselheira desde a etapa inicial do projeto conceitual do empreendimento até sua conclusão, pois, ao final da obra, será responsável pela gestão da operação do ambiente. Isso evita o retrabalho com mudanças não planejadas nesta fase do processo, otimizando a operação.

O envolvimento da área de facilities também é relevante no momento final dos testes isolados, e em conjunto, já que nesse momento, com a documentação completa em mãos, a equipe é treinada em todos os sistemas, tanto de forma isolada como na interação dos blocos. Com esta visão holística, a equipe estará apta para compreender a interdependência de cada subsistema. Neste momento, também se estabelece o contato da equipe operacional com todos os fabricantes, verificando-se os termos e condições de garantia, além de se discutir e elaborar o plano de manutenção e o manual de operações da instalação.”

Para sistemas industriais muito complexos, uma etapa de pré-comissionamento, com a calibração dos subsistemas, é realizada para facilitar os testes que envolvem a integração entre os diferentes blocos lógicos ou subsistemas.

Após o comissionamento, garantindo que as condições iniciais estão de acordo com a expectativa do projeto, e já com o ambiente trabalhando com todos os funcionários e cargas operacionais, também são realizados alguns testes adicionais pós-comissionamento para garantir que, em condições reais de operação, a resposta de todos os sistemas continue de acordo com a expectativa original. Nesta fase, qualquer ajuste operacional é considerado apenas uma sintonia fina, e certamente não apresentará custos adicionais em curto, médio e longo prazos, nem interrupções da atividade produtiva, o que traria prejuízo financeiro.

Finalmente, a sinergia entre as áreas de projeto, construção e operação, aliada a um protocolo formal e independente de testes, garante que a transição da etapa de obra para a etapa operacional seja realizada de forma gradual, transparente, sem atrasos e, principalmente, sem custos não previstos e riscos inesperados.

Frederico Vasconcellos é diretor de Corporate Solutions da JLL.