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Podemos ajudar operadores, varejistas e investidores em diversas frentes

Em maio, aconteceu o GRI Shopping 2017,  evento que reúne profissionais do Mercado Imobiliário, desenvolvedores de shoppings, consultores e muitos outros para discutir as perspectivas neste mercado. Na edição deste ano, a crise econômica e a incerteza política foram pano de fundo de todas as discussões.

O Brasil recém saiu da mais longa recessão de sua história, mas os níveis de desemprego – um indicador direto de consumo em varejo e velocidade de retomada – estão ainda em níveis de 13%. Os níveis atuais de retomada econômica são ainda discretos, e sugerem que a recuperação será tímida e demorada – num horizonte de 2 a 3 anos. Além disso, não existe previsibilidade na frente política: a 15 meses das eleições presidenciais de outubro de 2018, os potencias candidatos são, na melhor das hipóteses, incertos. Diante disso, os desenvolvedores de Shopping Centers estão seguindo a estratégia de maior resiliência possível e têm evitado ou cancelado projetos greenfield (novos, a partir do terreno) – somente projetos brownfield  (i.e. expansão nos ativos já existentes, com maiores retornos) tem sido considerados; consolidado participação em seus ativos principais e/ou vendido participação em ativos secundários (non-core assets); gerenciado ativamente concessões e vacância com seus ocupantes varejistas e focado em controle de custo, métricas de performance e capacitação de seu quadro gerencial.

Além disso, como uma tendência geral no Mercado, os Shopping Centers têm rearranjado seu mix para refletir maior oferta de opções de “experience”/alimentação/serviços  vis-à-vis a mais venda de artigos em estoque. A ameaça de e-commerce continua à espreita, mas ainda não se materializou de forma ostensiva.

Desafios

Do lado dos investidores, muito capital local e global estão procurando por portfólios estabilizados para aquisição. A diferença entre valores pedidos e ofertados (“bid-ask spreads”) nos melhores ativos ainda não tem permitido muitas transações, em grande parte devido à falta de financiamento para aquisição. Consolidação parece ser uma tendência irreversível, e os maiores operadores são os consolidadores naturais.

O Brasil claramente superou o estágio de crescimento para transicional e de agora em diante, as transações em capital devem superar a produção de estoque (novos shoppings). Na frente de dívida, a estimativa mediana é que cheguemos a uma SELIC de 8% (alguns bancos já trabalham com número base de 7%), mas novos financiamentos continuam a ser desafiadores. Novos financiamentos de mais longo prazo (5+ anos) por ora são miragens.

De outro lado, com inflação sob controle e com uma acentuada queda nas taxas básicas, os FIIs parecem ser os ganhadores de médio prazo como opção de veículo de investimento/funding. O problema é que no último ciclo, muitos investidores novatos se “queimaram” com a performance de FIIs, e a distribuição ostensiva de papéis para novos projetos ainda tem de ser provada.

No geral, os Varejistas foram os que sofreram mais nos últimos 24 meses. Com os níveis de consumo sofrendo e a renda livre afetada em grande medida para pagamento de dívidas (cerca de 20% da renda livre dos brasileiros está comprometida com pagamento de prestações de dívidas de consumo), muitos varejistas retornaram espaço e vêm ativamente renegociando contratos.

Oportunidades

Em resumo, este está longe de ser um cenário estável, mas em nossa visão existem diversas oportunidades para cada player. Como consultores imobiliários, com um time dedicado a varejo, podemos ajudar operadores, varejistas e investidores em diversas frentes, como combinar ativos operacionais com equity – nacional e internacional; selecionar sites e fazer negociação de contratos; avaliar, posicionar e renegociar contratos de locação; analisar portfólios e projetar performance em cada mercado particular.

Intrigado? Entre em contato e nos deixe mostrar o que já fizemos para clientes locais e internacionais.

Roberto Patiño é diretor de Transações da JLL .