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Com base na análise do mercado, a JLL faz as recomendações do número e tamanho dos quartos, áreas de eventos adequadas às demandas e proporcionais ao tamanho do hotel, perfil dos serviços e outras instalações.

 

Onda de desenvolvimento de hotéis por meio da incorporação imobiliária traz de volta o conflito na definição do produto hoteleiro ideal.

A primeira onda de hotéis desenvolvidos por meio de incorporação imobiliária ocorreu nos anos 80, com produtos com quartos grandes, cozinha e sala, os típicos “flats”, se assemelhando a residenciais com serviços. A maioria não operava com todos os apartamentos no pool de locação e havia muitos moradores. Atualmente, vários desses empreendimentos acabaram se tornando residenciais com serviços e não operam mais como hotéis.

Já na onda ocorrida no final dos anos 90 e início dos anos 2000, a maioria dos empreendimentos foi desenvolvida como hotéis típicos, com quartos menores e com obrigatoriedade de participação no pool, sendo denominados “condo-hotéis”. Para maximizar o potencial construtivo do terreno e a área de venda, muitos desses empreendimentos têm número excessivo de apartamentos, com 300 a 400 quartos, e poucas áreas comuns. As áreas comuns não entram no cálculo da área vendável e, assim, áreas importantes como salas de eventos acabaram suprimidas dos projetos.

Muitos condo-hotéis demoraram alguns anos para atingir níveis satisfatórios de ocupação tanto pelo grande número de apartamentos quanto por não poder captar o segmento de eventos. Considerando-se ainda a situação desfavorável do mercado e o grande número de condo-hotéis, esses empreendimentos tiveram uma performance muito inferior à de outros com produtos bem definidos. Em alguns casos, as áreas de eventos foram criadas posteriormente com novo aporte de capital dos proprietários. Em outros casos, parte do inventário de quartos permaneceu fechado.

Atualmente, passamos por uma nova onda de desenvolvimento e vemos a volta do conflito em vários projetos analisados pela JLL. Mas muitos projetos têm sido feitos dentro de empreendimentos de uso misto, o que faz com que os hotéis possam ser bem dimensionados, e o excedente de área, utilizado pelos demais componentes comerciais ou residenciais. As cadeias hoteleiras também exercem um papel importante na definição do programa ideal para cada produto.”

Não é de se esperar que os incorporadores reduzam suas expectativas de retorno de investimentos, mas é essencial que haja uma consciência de não se repetir a má experiência do passado recente. A JLL, por meio de seus estudos de mercado, procura sempre ajudar seus clientes no dimensionamento correto dos projetos hoteleiros. Com base na análise do mercado, a JLL faz as recomendações do número e tamanho dos quartos, áreas de eventos adequadas às demandas e proporcionais ao tamanho do hotel, perfil dos serviços e outras instalações.

Roberta Oncken é diretora associada da área de Hotéis & Hospitalidade da JLL.

Foto: Marco Antonio Sá – Pentaprisma