As oportunidades e os desafios do novo Plano Diretor

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José Cardim e Simone Shoji, da JLL, fazem um breve balanço sobre o projeto urbano sancionado recentemente pela Prefeitura de São Paulo.

Incentivar a construção em locais já atendidos pelo transporte público – liberando a presença de edificações maiores nessas áreas –, e inibir a concentração de prédios nos miolos de bairros onde a mobilidade é menor são apenas algumas das normas estipuladas pelo Plano Diretor, sancionado recentemente pela Prefeitura de São Paulo, com vetos. A importância e desafios gerados pelas novas regras são alguns dos pontos abordados por José Cardim, diretor de Transações, e Simone Shoji, especialista em mercado imobiliário da JLL, na entrevista abaixo:

Panorama – Em sua opinião, qual é a verdadeira importância do novo Plano Diretor?

Simone Shoji A meta da atual prefeitura é fazer com que a cidade cresça de forma ordenada. O Plano Diretor foi desenvolvido justamente para isso: fazer com que São Paulo seja organizada sob um ponto de vista construtivo, trazendo algumas melhorias no trânsito, na qualidade dos empreendimentos e nas regiões mais periféricas. Um dos principais objetivos do Plano Diretor é levar o emprego para perto da moradia, mas essa é uma questão que requer uma avaliação mais aprofundada que não pode ser resolvida apenas com a implementação de uma lei, mas sim com um conjunto de medidas públicas.

Panorama – Quais são os desafios a partir de agora?

José Cardim As zonas com maior oferta de transporte público e infraestrutura agora podem ser mais adensadas, enquanto que as áreas mais periféricas e os miolos de bairros possuem menores coeficientes de aproveitamento. Um dos desafios para as construtoras é construir nos locais de maior adensamento, pois vai ficar mais difícil equacionar custos com terreno / construção versus preço de venda. Outro ponto desafiante refere-se à redução de vagas de estacionamento nos novos edifícios. Conduzir essa questão da melhor forma possível é um caso para se pensar. Eu entendo que o Plano visa a garantir maior mobilidade urbana. Priorizando o transporte público, o número de vagas de garagem dos novos empreendimentos será limitado, desestimulando o uso do automóvel na cidade. Esse desafio é grande, pois é fundamental que a cidade ofereça em contrapartida maior oferta e qualidade no transporte público.

Simone Shoji – Os developers também deverão adequar-se a novos conceitos estabelecidos pelo novo Plano Diretor. Podemos mencionar, por exemplo, a Cota de Solidariedade, que é a doação de terreno ou recursos para o Município para a produção de HIS quando a área construída computável do empreendimento for superior a 20.000 m², e a Cota Parte Máxima de Terreno por Unidade, que é relação de densidade habitacional entre a área total do terreno e o número de unidades habitacionais a serem idealmente produzidas.

Panorama – Em relação às oportunidades, o que podemos destacar?

Simone ShojiO plano motiva que os térreos dos prédios sejam mais bem aproveitados, com a abertura de lojas, galerias, entre outros, num conceito chamado de “fachada ativa”. Isso desenvolve o setor de comércio e serviços, além de beneficiar os usuários do edifício e a população em geral. A Prefeitura oferecerá também incentivos fiscais (isenção ou desconto no IPTU, ITBI e ISS) para a implantação de empresas em áreas periféricas da cidade, porém com grande densidade populacional. As movimentações começarão a ser notadas quando a Prefeitura definir claramente os Polos Estratégicos de Desenvolvimento Econômico.

José CardimExiste uma oportunidade interessante para os prédios já existentes: o retrofit, que permite que empreendimentos já existentes se modernizem. Nesse caso, seus coeficientes como relações de vagas por metro quadrado entre outros são mantidos uma vez que foram viabilizados em momento anterior. O Plano Diretor é capaz de estimular os investimentos em estruturas mais antigas, que buscam se modernizar. Isso gera uma movimentação no mercado. Quando as regras definidas pelo novo Plano Diretor saírem do papel, São Paulo poderá ganhar prédios multiúso, com lojas, estacionamentos e moradia em uma mesma torre, em locais próximos às estações de metrô e corredores de ônibus, onde se pretende intensificar o adensamento populacional.

Panorama – Quais bairros tendem a ser beneficiados com essa mudança?

José Cardim O plano tem a proposta de criar melhores áreas para a população de baixa renda. Com isso, novas ZEIS como Campos Elíseos, Santa Efigênia, Bela Vista, Brás e Pari tendem a ser beneficiadas.

Panorama – Previstos no novo Plano Diretor, os “pocket parks” são realidade nos Estados Unidos há mais de 40 anos. Você acha que esta é uma ação que visa a criação de uma cidade mais sustentável?

Simone ShojiA ideia dos pocket parks é fazer de espaços um território para o descanso ou lazer do cidadão. Em relação ao Plano Diretor de São Paulo, vejo que os pocket parks são interessantes nesse sentido, trazendo áreas de estar para a população que mora ou trabalha nas imediações, mas não visam a tornar a cidade necessariamente mais verde ou mais sustentável em termos ambientais. Serão, se realizados realmente pela iniciativa pública ou privada, interessantes espaços de convívio para a vizinhança. Não deixa de ser uma ação bastante positiva.