Plano Diretor Estratégico e as mudanças na cidade de São Paulo

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O plano diretor dá um incentivo claro para regiões com infraestrutura de transporte de massa estabelecida e é lá que devem ocorrer os novos empreendimentos, através de redesenvolvimento. Os mesmos devem considerar um regime de multiuso – escritórios, residências e comércio – operando de forma harmônica.

O plano diretor estratégico da prefeitura de São Paulo está fazendo dois anos. Panorama entrevistou Simone Shoji, especialista da área de Pesquisa e Inteligência de Mercado, e Roberto Patiño, diretor de Transações sobre os desdobramentos desse plano no segmento comercial, de edifícios, para uso corporativo.

Quais as principais determinações do plano diretor que atingem o segmento de edifícios para uso corporativo?

Simone Shoji – Para o mercado corporativo, o principal impacto foi a transformação da região da Paulista em ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana: o lado dos Jardins teve seu coeficiente de aproveitamento máximo ampliado de 2,5 para 4 vezes (o lado do Centro já tinha este coeficiente). Desta forma, uma maior densidade construtiva é esperada na região. Demolições e obras de novas edificações podem ser observadas ao longo da Avenida Paulista e na Alameda Santos.

Outras áreas também foram beneficiadas com a ampliação do Coeficiente de Aproveitamento (CA) máximo, como o entorno da Linha Amarela do Metrô em Pinheiros e da Avenida Nove de Julho (em geral, de 2,5 para 4 vezes) e as redondezas da Avenida Ibirapuera (em geral de 3 para 4 vezes).

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Com a nova Lei de Zoneamento, aprovada no início deste ano, o estoque de potencial adicional construtivo foi extinto. Desta forma, Consolação, Bela Vista, Morumbi e Santo Amaro vão poder receber novos empreendimentos não residenciais com área superior à permitida pelo coeficiente de aproveitamento básico, ainda mediante o pagamento de outorga onerosa.

No entanto, as principais regiões de escritórios estão dentro de perímetros de operações urbanas (Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini e setores da Marginal). Assim sendo, o novo Plano Diretor e a nova Lei de Zoneamento pouco vão interferir em um novo desenho para estas partes da cidade. Essas regiões continuam dependentes de CEPACs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) e dos estoques limitados pelas respectivas leis. Isso significa que poucos novos prédios de grandes áreas devam surgir na Faria Lima, Vila Olímpia ou Berrini, pois nestas regiões os estoques já estão esgotados.

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Como o plano diretor deve mudar o segmento a partir de agora?

Simone Shoji – O Plano Diretor, junto à nova Lei de Zoneamento, criou uma grande oportunidade para o adensamento construtivo e renovação das áreas de entorno dos corredores de transporte público. Com os novos instrumentos (por exemplo: fruição pública, fachada ativa), espera-se que as ZEUs tenham usos mais diversificados e mistos, com térreos comerciais em prédios residenciais ou comerciais. Há uma grande oportunidade para novos edifícios de escritórios nas ZEUs, porém com perfil menos corporativo (exceto pela região da Paulista).

Quais os impactos da crise econômica sobre a aplicação do plano diretor pelos incorporadores?

Roberto Patiño – Com a crise e vacância recorde, muitas incorporadoras de escritórios comerciais focaram em fluxo de caixa e deixaram para depois novos projetos, sujeitos às novas regras do novo plano diretor e da nova lei de zoneamento. No entanto, o plano diretor dá um incentivo claro para regiões com infraestrutura de transporte de massa estabelecida e é lá que devem ocorrer os novos empreendimentos, através de redesenvolvimento. Os mesmos devem considerar um regime de multiuso – escritórios, residências e comércio – operando de forma harmônica, o que representa uma evolução em relação aos edifícios-padrão que recebemos na última década. Novos empreendimento agora começam a aparecer, e o tempo dirá como devem se comportar.

Leia também o artigo “À espera da nova lei de zoneamento”. E também uma outra entrevista pingue-pongue sobre o mesmo tema, sobre os desafios e oportunidades do novo plano diretor de São Paulo.

Mapas grandes: área de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL
Mapa pequeno, do box: PMSP/SMDU.
Foto: Juan Guerra