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Nossos estudos mostram que o segmento de condomínios logísticos em São Paulo e no Brasil tem muito para crescer nos próximos anos.

Com 180 km de extensão, o Rodoanel Mário Covas nasceu para interligar as rodovias que chegam à capital paulista e sua implantação tem trazido grandes benefícios para São Paulo. Além de reduzir o tráfego de veículos pesados em vias importantes da cidade, essa interligação contribuiu para o surgimento de condomínios logísticos de classes AA e A nas suas imediações. Esse é um segmento novo no mercado imobiliário de São Paulo e do Brasil, e vem evoluindo à medida que novos trechos do Rodoanel são liberados ao tráfego.

Os três primeiros trechos já em operação – Oeste, Sul e Leste – somam 137 km. O primeiro deles, o Oeste, foi concluído em 2002, quando o inventário de empreendimentos logísticos na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) somava em torno de 478 mil m2. Até meados de 2005, os galpões logísticos, em sua maioria, resumiam-se a empreendimentos isolados, com especificações técnicas limitadas.

A partir de 2006, a construção de condomínios eclodiu para atender melhor às operações logísticas, e a absorção foi significativa. As regiões mais contempladas foram Cajamar e Barueri, nas proximidades do trecho Oeste. Osasco, por limitação de grandes glebas e terrenos já valorizados, não atraiu essa modalidade de imóvel.

Crise X oportunidade

A crise financeira de 2008 e 2009 fez alguns players postergarem a decisão de iniciar novas obras. A partir de 2010, a superação da crise financeira, a baixa taxa de juros, a vacância reduzida nos condomínios logísticos e a entrega da segunda fase do Rodoanel – o trecho Sul – atraíram novamente os investidores. A conclusão desse trecho beneficiou novamente os municípios já contemplados pela primeira fase, principalmente no que se refere ao acesso ao ABCD e ao porto de Santos. Nesse momento, o estoque de empreendimentos logísticos na RMSP atingia os 1,371 milhão de m2.

Mas o grande volume de entrega de galpões ocorreu entre 2011 e 2014, um período em que novos investidores estrangeiros chegaram ao nosso mercado com muito “apetite” para investir no mercado logístico.

Atualmente, vemos uma movimentação para a implantação de novos condomínios, motivada em boa parte pela conclusão da terceira fase do Rodoanel, o trecho Leste, que se deu em julho de 2014. A operacionalização do trecho Leste fortaleceu também o mercado logístico de Guarulhos.

No fim de 2014, o estoque na RMSP já somava 3,778 milhões de m2 e encerrou 2016 com a expressiva marca de 4,7 milhões de m2, volume 10 vezes maior do que em 2002.

A conclusão da quarta e última fase do Rodoanel, o trecho Norte, acrescentará 43 km à interligação e está prevista para 2018, segundo a Dersa (Desenvolvimento Rodoviário SA), fechando esse grande ciclo de investimentos na RMSP.

Para conhecer mais sobre esse novo mercado, fizemos na JLL um estudo que mapeou a influência do Rodoanel no setor de condomínios logísticos de alto padrão em cinco regiões no entorno da via: Barueri, Cajamar, Embu, Guarulhos e ABCDM (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema e Mauá). Veja no gráfico como está o estoque de condomínios nas regiões do Rodoanel.

grafico

Nossos estudos mostram que o segmento de condomínios logísticos em São Paulo e no Brasil tem muito para crescer nos próximos anos. Estamos atentos para monitorar profundamente o mercado e, atualmente, temos a exclusividade em dois empreendimentos do Grupo GR Properties. Um deles é o GR Guarulhos, com 20.247 m² de área locável, e o outro é o GR Régis, com 30.592 m², em Itapecerica da Serra, que fica a 700 metros da Rodovia Régis Bittencourt, único eixo de ligação entre as Regiões Sudeste e Sul do Brasil. É um cenário promissor. Na JLL, estamos investindo no quadro de profissionais, em qualificação e quantidade, para atender cada vez melhor nossos clientes.

Ricardo Hirata, da área Industrial da JLL.

 

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