Qual a influência do Rodoanel no mercado de condomínios logísticos de alto padrão?

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Construção do Rodoanel Mário Covas contribuiu para o surgimento de condomínios logísticos de classes AA e A nas imediações de São Paulo e novos empreendimentos estão previstos nos próximos anos.

Com 180 km de extensão, o Rodoanel Mário Covas nasceu para interligar as rodovias que chegam a São Paulo: Bandeirantes, Anhanguera, Castello Branco, Regis Bittencourt, Raposo Tavares, Anchieta, Imigrantes, Ayrton Senna, Fernão Dias e Dutra. Os três primeiros trechos – Oeste, Sul e Leste – somam 137 km e já estão em operação. A conclusão do trecho Norte, que terá mais 43 km, está prevista para 2018.

A implantação do Rodoanel vem trazendo grandes benefícios para a cidade, com a migração de veículos pesados da Marginal Pinheiros, de parte da Marginal Tietê e de avenidas, como a Bandeirantes, para o Rodoanel”, observa Jairo Lima, gerente de transações da JLL para o mercado industrial.

Segundo Jairo, essa migração contribuiu significativamente para o surgimento de condomínios logísticos de classes AA e A nas imediações do Rodoanel, um segmento novo em São Paulo e no Brasil, e que tende a crescer muito nos próximos anos. Nesta entrevista ao Panorama, ele explica a influência do Rodoanel no mercado imobiliário na região metropolitana de São Paulo.

Panorama – Como era o mercado de empreendimentos logísticos antes do Rodoanel?

Jairo Lima – O primeiro trecho do Rodoanel, o Oeste, foi concluído em outubro de 2002. Naquela época, o inventário de empreendimentos logísticos na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
somava em torno de 478 mil m2. Até meados de 2005, os galpões logísticos, em sua maioria, resumiam-

Jairo Lima - Gerente de Transações da JLL

Jairo Lima – Gerente de Transações da JLL

se a empreendimentos isolados, com especificações técnicas limitadas, principalmente em quesitos como pé-direito, capacidade de piso, docas com desníveis e iluminação natural.

A partir de 2006, a construção de condomínios eclodiu para atender melhor as operações logísticas. As regiões mais contempladas foram Cajamar e Barueri, que ficam nas proximidades do trecho Oeste, facilitando o transporte e a entrega de produtos dos operadores logísticos aos seus clientes. Osasco, por limitação de grandes glebas e terrenos já valorizados, não atraiu essa modalidade de imóvel.

Como o mercado recebeu esses novos empreendimentos?

Jairo Lima – A absorção foi significativa, por meio de locação desses imóveis. A taxa de vacância era baixa, em torno de 7%. A crise financeira de 2008 e 2009 fez alguns players postergarem a decisão de iniciar novas obras. A partir de 2010, a superação da crise financeira, a baixa taxa de juros, a vacância reduzida nos condomínios logísticos e a entrega da segunda fase do Rodoanel motivaram os investidores a tirar do papel seus projetos. A conclusão da segunda fase do Rodoanel, o trecho Sul, beneficiou novamente os municípios já contemplados pela primeira fase, principalmente no que se refere ao acesso ao ABCD e ao porto de Santos. Nesse momento, o estoque de empreendimentos logísticos na RMSP atingia os 1,371 milhão de m2.

Como os condomínios logísticos afetaram o setor de galpões logísticos?

Jairo Lima – O grande volume de entrega de galpões ocorreu entre os anos 2011 e 2014. Nesse mesmo período, novos investidores estrangeiros chegaram ao nosso mercado com muito “apetite” para investir em grande escala no mercado logístico.

Quais foram os impactos da implantação dos trechos Sul e Leste?

Jairo Lima – No início, a região do ABCD não teve aumento significativo de condomínios de alto padrão, por haver pouca opção de grandes glebas/terrenos e por questões ambientais, já que a região possui muitos mananciais e áreas de preservação. Atualmente, mesmo com esses entraves, vemos uma movimentação para a implantação de novos condomínios, motivada em boa parte pela conclusão da terceira fase, o trecho Leste, que se deu em julho de 2014.

A operacionalização do trecho Leste movimentou também o mercado de Guarulhos, que se fortaleceu como um dos principais centros para abrigar condomínios logísticos no Estado. No fim de 2014, o estoque na RMSP já somava 3,778 milhões de m2 e encerrou 2016 com a expressiva marca de 4,7 milhões de m2, volume 10 vezes maior do que em 2002.

O que podemos esperar em relação ao próximo trecho do Rodoanel?

Jairo Lima – A conclusão da quarta e última fase, o trecho Norte, está prevista para 2018, segundo a Dersa (Desenvolvimento Rodoviário SA) e fechará esse grande ciclo de investimentos na RMSP. Podemos dizer que o segmento de condomínios logísticos em São Paulo e no Brasil ainda é muito novo, e ainda temos muito para crescer nos próximos anos. A JLL está investindo no quadro de profissionais, em qualificação e quantidade, para atender cada vez melhor seus clientes.

Como a JLL vem atuando nesse mercado?

Jairo Lima – Estamos atentos para monitorar profundamente o mercado e atualmente temos a exclusividade em  dois empreendimentos da Riviera Investimentos e do Grupo GR Properties. Um deles é o GR Guarulhos, com 20.247 m² de área locável, entregue há menos de um ano, e o outro é o GR Régis, com 30.592 m², em fase final de construção em Itapecerica da Serra, que fica a 700 metros da Rodovia Régis Bittencourt, único eixo de ligação entre as Regiões Sudeste e Sul do Brasil.

 

Estoque no entorno do Rodoanel Mário Covas

Para conhecer mais sobre esse novo mercado, a JLL fez um estudo que mapeou a influência do Rodoanel no setor de condomínios logísticos de alto padrão em cinco regiões no entorno da via: Barueri, Cajamar, Embu, Guarulhos e ABCDM (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema e Mauá).

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Foto: Lenílson Gomes/ GESP