Reclassificação de risco do Brasil traz ainda mais desafios ao mercado imobiliário

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Qual o impacto da reclassificação de risco do Brasil no mercado imobiliário?

Sem dúvida, o Brasil vive um momento político-econômico delicado, que impõe desafios a todos: governos, empresários, grandes ou pequenos, e famílias. O recente anúncio do rebaixamento da nota de crédito do Brasil – que caiu de “grau de investimento” para “grau especulativo”, de acordo com a Standard & Poor’s, uma das três maiores agências de análise de risco – adicionou mais um elemento nas preocupações do País.

Os especialistas preveem períodos difíceis e esperam alguma recuperação somente a partir de 2017. O que faremos até lá? Quais as consequências para o mercado imobiliário? Convidamos os diretores André Rosa e Roberto Patiño, da área de Transações da JLL, para analisarem o impacto da reclassificação de risco do Brasil no mercado imobiliário. Leia a seguir.

 

Quais as consequências da perda do grau de investimento pelo Brasil?

André Rosa – Primeiro, temos de esclarecer que as agências de risco apenas refletem a situação do país. A perda do grau de investimento é uma das consequências da política econômica adotada pelo governo, do agigantamento da máquina pública e do inadequado gerenciamento das contas públicas, o que levou ao aumento do déficit primário, sem falar de problemas de desvio de verbas. Ou seja, temos um pano de fundo complexo. Ainda assim, o Brasil, conforme mostrou uma reportagem recente do Financial Times, está à frente de outros países, como o México, em razão do respeito às instituições, o que é muito importante.

 

Como podemos analisar o rebaixamento da nota de “bom pagador”, uma condição que demorou tanto tempo para conquistarmos?

André Rosa – Na verdade, em setembro, a Standard & Poor’s (S&P) já rebaixou a nota de crédito do Brasil a grau especulativo. Foi a primeira das três principais agências a fazer isso. Em agosto, a Moody’s já havia revisto a nota do país, atribuindo na ocasião rating de apenas 1 grau acima do grau especulativo (junk bond ). O detalhe é que a classificação atribuída pela Moodys foi “estável” e a agência declarou que somente pretende rever sua avaliação no segundo semestre de 2016. Com isso, as atenções se voltam totalmente para a revisão que a Fitch já está fazendo. A ela é quem caberá grande responsabilidade. A nota da Fitch, que hoje ainda está dois graus acima do grau especulativo, pode até mesmo não cair para grau especulativo , mas, de toda forma, é bem provável que caia ao menos um grau. O que iria então fazer a diferença será o viés atribuído pela Fitch que, se negativo já será lido pelo mercado como forte indicativa de que o Brasil estará sujeito a custos mais elevados para se financiar.

 

Quais os possíveis cenários após o anúncio da avaliação da Fitch?

André Rosa – Se cair um grau com viés estável, é o melhor cenário. Mas, se cair dois graus, ou até mesmo um grau mas com tendência de baixa, irá deflagrar um movimento de saída de alguns fundos investidores do país. Existem fundos cujos regulamentos obrigam a abandonar, a qualquer preço, investimentos em mercados considerados de risco. E o prazo de saída é curto. A saída de investimentos estrangeiros afeta o valor do real, aumenta os juros, encarece o crédito e dificulta a obtenção de recursos para investimentos. Esse movimento, de certa forma, já vem acontecendo nos últimos seis meses, tanto que a bolsa não caiu após o anúncio da Standard&Poor’s. Os mercados de investimentos já vinham antecipando essa tendência de deterioração de risco do Brasil.

 

Quais as consequências para o mercado imobiliário?

André Rosa – Esperamos um movimento de venda de ativos, mas a falta de liquidez força a reprecificação. Será muito oneroso manter um imóvel não operacional. Mesmo que em valor mais baixo, a venda é uma boa estratégia para captar recurso, que neste momento é precioso e escasso, e ainda deixar de bancar custos como IPTU e condomínio que, sob maior inflação, tendem a subir. Pode haver também venda de ativos operacionais atrelada a um contrato de locação (sale & leaseback). Prevemos ainda um aumento no número de empresas interessadas em avaliar seus ativos. Outra forma de reduzir custos é o enxugamento e consolidação de ativos. A racionalização da ocupação pode liberar parte deles para venda ou locação. Diante da dificuldade de captar recursos, prevemos o aumento de emissões de títulos no mercado para tentar fazer funding para financiar novos projetos. Resta saber se a sede do governo por recursos financeiros permitirá aos títulos privados captação a taxas compatíveis para financiamento de projetos.

 

Diante do cenário de falta de liquidez e de crise no mercado brasileiro, a quem interessa fazer aquisições de imóveis desocupados neste momento?

Roberto Patiño – A tendência de queda de preços e o dólar valorizado tornam a aquisição de imóveis no Brasil bastante interessante para investidores estrangeiros. Calculamos em até 60% a queda no preço dos imóveis desde 2014, por conta da depreciação do real, aumento dos juros e elevação da vacância. Há investidores que gostam de comprar na crise, e há fundos soberanos que podem correr esse risco.

 

Algum setor vai ser mais afetado ou a crise atinge a todos sem distinção?

Roberto Patiño – A crise afeta toda a economia. O varejo, que foi tão beneficiado nos últimos anos, agora deverá ser bastante atingido e, consequentemente, o setor de shoppings e lojas de ruas. Em 2015, tivemos os piores Dia das Mães e Dia dos Pais. As filas de espera para locação em shoppings de primeira linha já não existem. Ao contrário, nos últimos meses, temos visto renegociações de contratos de locação em shoppings e a revisão de planos de expansão de redes de lojas. O consumidor está apertando o cinto, reduzindo e postergando as compras.

 

Como a JLL pode ajudar seus clientes neste momento?

André Rosa – Continuamos alertando as empresas que este é um bom momento para um movimento que chamamos de flight to quality, ou seja, de mudar para instalações mais modernas, eficientes e de melhor qualidade a baixo custo. Isso acontece porque existem muitos empreendimentos sendo entregues, e a vacância está elevada, fazendo os aluguéis caírem. Para quem prefere ficar no mesmo endereço, podemos assessorar na renegociação de contratos, o que pode beneficiar o locatário com uma redução do aluguel e o locador com o alongamento do prazo de contrato. Podemos assessorar na racionalização de ativos e cuidar da avaliação de imóveis para apoiar nas decisões estratégicas da empresa/proprietários.

Imagem: Gary Yim / Shutterstock.com