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No retrofit, é feita uma revisão de todos os sistemas do prédio para avaliar sua contemporaneidade. Em geral, é necessário fazer um upgrade desses sistemas. Um importante diferencial é que o retrofit está relacionado a uma oportunidade de retorno no investimento enquanto uma reforma faz parte do custo operacional do ativo.

A onda de lançamentos de edifícios de alto padrão para o segmento corporativo fez multiplicar a oferta desses empreendimentos, especialmente no Rio de Janeiro e em São Paulo. A alta disponibilidade e a retração na demanda, agravada pela crise econômica, acirraram a competitividade e tornaram o custo de ocupação de edifícios modernos, inteligentes e sustentáveis bastante acessível, provocando um movimento que chamamos flight to quality.

Ou seja, atraídos pelas características que favorecem a produtividade e o bem-estar e por custos e vantagens interessantes, os locatários têm aproveitado o momento para se mudar de edifícios mais antigos e menos tecnológicos para os recém-lançados.

Diante desse cenário, o portfólio de edifícios existentes está fora do jogo? Não exatamente, mas fica mais difícil competir com os novos empreendimentos.

Em resposta, a estratégia que a JLL recomenda aos proprietários do estoque existente é fazer uma revisão de seu portfólio de edificações com mais de 20 anos pensando em fazer um retrofit, ou seja, uma renovação e atualização em busca de maior eficiência e conforto. O retrofit pode ser realizado, em princípio, em qualquer edificação, seja visando ao mesmo uso ou à sua readequação e transformação para um novo uso.

Tendência nos próximos anos

Já podemos perceber essa tendência no segmento de edifícios corporativos. Começou de forma tímida, mas deve tomar o espaço de novos negócios nos próximos anos. No Rio de Janeiro, por exemplo, o maior potencial para o retrofit está na Orla de Flamengo e Botafogo, com boa oferta de transporte público (inclusive metrô) e ainda o diferencial da vista para a Baía da Guanabara.

No centro, há vários prédios obsoletos que, para se manterem relevantes, precisarão passar por um processo de reavaliação de uso e posterior retrofit.

Retrofit x reforma

É preciso ficar bem claro que retrofit vai além de uma reforma. Esta última está mais relacionada à manutenção dos sistemas atuais. No retrofit, é feita uma revisão de todos os sistemas do prédio para avaliar sua contemporaneidade. Em geral, é necessário fazer um upgrade desses sistemas. Um importante diferencial é que o retrofit está relacionado a uma oportunidade de retorno no investimento enquanto uma reforma faz parte do custo operacional do ativo.

Por exemplo, numa reforma podemos apenas trocar os acabamentos dos elevadores. No retrofit, esse mesmo elevador passaria também a contar com sistemas inteligentes de controle de chamada e conjunto de motores mais modernos com sistemas de regeneração de energia, que o tornariam mais eficiente e com custo operacional mais baixo.

No retrofit, ocorrem, eventualmente, até mesmo intervenções maiores como criação de novos meios de escape (escadas de emergência) para atender a requisitos atuais de segurança, que poderiam exigir acréscimo de área construída ou mesmo trocar o uso de uma parte da área.

O investimento em retrofit é compensador e fundamental para manter a rentabilidade e liquidez do ativo nos próximos 15 a 20 anos. É também altamente recomendável em mercados com pouca oferta de terreno, que é o caso da Orla de Flamengo e Botafogo. Afinal, essa é uma forma de colocar edificações antigas em boas condições para disputar ocupantes com edifícios recém-lançados.

Na JLL, fazemos todo o estudo de viabilidade técnica e financeira. Desde o estudo de melhor uso/vocação de um determinado ativo, conceituação do novo produto, escolha dos melhores parceiros para desenvolvimento, estudo de retorno para cada investimento feito, estudo de payback para cada sistema e para o produto todo até a entrega do produto final, comercialização do novo produto, operação e manutenção daquele novo ativo.

Mário Aragão (mario.aragao@am.jll.com) é diretor de Gestão de Projetos e Desenvolvimento da JLL.

Foto de destaque: Shutterstock/ Donatas Dabravolskas
Foto do Mário: Alexandre Brum