São Paulo e Rio de Janeiro são mercados imobiliários transparentes

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Levantamento revela que a transparência aumentou no mercado imobiliário global. Em termos regionais, a América Latina registrou o mais acentuado progresso em relação à transparência nos últimos dois anos, com destaque para Brasil e México. Relatório deste ano introduz um índice específico para analisar a transparência dos aspectos ambientais da sustentabilidade.

O Global Real Estate Transparency Index (Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global) é um levantamento desenvolvido pela JLL desde 1999, a cada dois anos, que calcula o nível de transparência em 97 mercados imobiliários de todo o mundo, por meio da ponderação de 83 diferentes fatores. Os países/mercados foram classificados em uma das cinco faixas de transparência: Altamente Transparente, Transparente, Semitransparente, Pouco Transparente e Opaco. O levantamento é um importante instrumento para ajudar investidores, ocupantes corporativos e varejistas a entender diferenças locais importantes ao realizar transações ou operar em mercados estrangeiros, já que permite identificar e quantificar os riscos de seus investimentos. É também um termômetro para governos e organizações do setor imobiliário, interessados em elevar a transparência em seus mercados domésticos.

Panorama global – O índice deste ano revelou que, em âmbito global, houve um aumento da transparência no mercado imobiliário, após a desaceleração observada durante a crise financeira de 2008 e 2009. Aproximadamente 90% dos mercados imobiliários registraram avanços na transparência durante os últimos dois anos, impulsionados pela melhora dos dados de mercado e de mensuração de desempenho, combinados à melhor governança das empresas listadas em bolsas de valores.

Os EUA classificaram-se como o mercado imobiliário mais transparente do mundo em 2012, seguidos de perto pelo Reino Unido e a Austrália. Nessa mesma categoria, de mercados ‘Altamente Transparentes’, ficaram também: Holanda, Nova Zelândia, Canadá, França, Finlândia, Suécia e Suíça.

Sobre o Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global

O Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global, publicado pela primeira vez em 1999, é baseado na combinação de dados quantitativos de mercado e informações coletadas por meio de pesquisa da rede global de unidades de negócios da JLL e da LaSalle Investment Management. Em cada um dos mercados, 83 diferentes fatores foram avaliados por meio da coleta de dados e das respostas ao questionário fornecidas pelas equipes locais de pesquisa em conjunto com líderes do setor.  Esses 83 fatores foram agrupados em 13 tópicos principais e novamente agrupados em cinco subcategorias do índice – a) medição do desempenho, b) dados do mercado, c) governança das empresas e fundos de capital aberto, d) ambiente jurídico e regulatório, e) processos de transação. Para cada mercado, um Índice Composto foi criado a partir das pontuações ponderadas dos 83 fatores.  As pontuações variam numa escala de 1,00 a 5,00.  Um país ou mercado com pontuação perfeita de 1,00 tem total transparência imobiliária; um país ou mercado com pontuação 5,00 tem total opacidade imobiliária. Os países/mercados foram classificados em uma das cinco faixas de transparência: Altamente Transparente, Transparente, Semitransparente, Pouco Transparente e Opaco.

Para os investidores, o Índice constitui uma ferramenta de gerenciamento de risco ao oferecer informações comparativas de múltiplas regiões e localidades, facilitando a elaboração de estratégias de investimento global/regional e alocações para os países/localidades alvo.  O Índice possibilita aos ocupantes corporativos fazer uma avaliação mais eficiente dos diferentes ambientes operacionais imobiliários de todo o mundo.  Mercados transparentes facilitam a comparação dos custos de ocupação, oferecem mais opções de ações estratégicas (como, por exemplo, execução de operações de sale and leaseback) e aumentam a eficiência no gerenciamento de transações e de Facilities.

Além do novo subconjunto de sustentabilidade, o Índice de 2012 foi incrementado em três áreas principais.  A edição de 2012:

  • Incorpora mais medições quantitativas do desempenho de investimentos imobiliários relacionados a imóveis de propriedade direta, títulos imobiliários públicos e fundos imobiliários não listados em bolsa.
  • Amplia a cobertura dos números do mercado imobiliário ao incorporar medições empíricas detalhadas de dados de séries temporais e de disponibilidade de bases de dados.
  • Expande o Índice para novos mercados na África subsaariana (Angola, Botsuana, Gana, Quênia, Ilhas Maurício, Nigéria e Zâmbia) e América Central (Bahamas, Ilhas Cayman, Guatemala, Honduras, Jamaica e Porto Rico), como também para as cidades secundárias do Brasil e para o Iraque, a Mongólia e a Sérvia.  O Índice abrange agora 97 mercados, 16 a mais que em 2010.

O novo site interativo do Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global permite explorar diferentes componentes da transparência no mercado imobiliário, em âmbito global, regional e nacional.  Na área de download, também é possível baixar uma série de dados dos 97 mercados cobertos pelo índice e também o relatório completo (em inglês). Há ainda uma série de mapas interativos – panorama global, que criam comparações visuais da transparência entre os mercados ao longo do tempo. A completa descrição da metodologia utilizada para o desenvolvimento do Índice pode ser encontrada nas Notas Técnicas.

Américas – O levantamento mostrou que os países da América Latina registraram o maior progresso regional em relação à transparência no mercado imobiliário nos últimos dois anos, com destaque para grandes mercados como Brasil e México.

Brasil – As cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro (chamadas no estudo de Tier 1 cities) passaram a figurar como mercados imobiliários transparentes, tendo registrado consideráveis avanços desde 2010. O índice deste ano mostra que São Paulo e Rio figuram em segundo lugar no ranking global que aponta os maiores avanços em relação à transparência registrados nos últimos dois anos.

No contexto global, o país é agora avaliado como um mercado quase tão transparente quanto a Hungria ou Portugal. O Brasil registrou melhorias em todas as cinco subcategorias do índice de transparência (mensuração de desempenho, dados de mercado, governança das empresas e fundos de capital aberto, ambiente jurídico e regulatório, processos de transação), particularmente em relação a aspectos regulatórios e legais e à disponibilidade de dados – tanto de mensuração de desempenho quanto de mercado.

Este significante progresso coincide com a entrada de um enorme volume de capital nos últimos anos, desde a crise financeira global, e também com os níveis recordes de investimentos no mercado imobiliário comercial. O índice aponta ainda que o aumento crescente da atenção e do interesse dos investidores sobre o Brasil certamente contribuirá para que o país continue avançando em relação à transparência no mercado imobiliário.

As cidades secundárias brasileiras (chamadas no estudo de Tier 2 cities) estão classificadas no trecho superior da categoria Semitransparente, classificando-se abaixo das cidades do Rio e São Paulo, principalmente, devido à baixa transparência em relação aos dados de mercado.

Sustentabilidade – Reconhecendo a crescente relevância da sustentabilidade ambiental nas decisões imobiliárias, o relatório de 2012 agora inclui também um Índice Imobiliário de Transparência específico para analisar os aspectos ambientais da sustentabilidade. O Real Estate Sustainability Transparency Index (Índice Imobiliário de Transparência em Sustentabilidade) abrange um subconjunto de 28 países, nos quais foram analisados ferramentas e normas para projetos de eficiência energética em edifícios, desempenho operacional, dados sobre emissão de carbono e características gerais de edifícios verdes, incluindo aspectos ambientais e temas ligados à saúde e bem-estar de ocupantes de edifícios. Diversos elementos que tornam mais transparentes os aspectos da sustentabilidade de mercados e de ativos imobiliários foram levados em consideração, como:
• Requisitos de eficiência energética para novas construções e renovações
• Sistemas de benchmarking de desempenho energético (ex.: Energy Star – EUA)
• Relatórios de emissão de CO2
• Sistemas de classificação de edifícios verdes
• “Cláusulas verdes” em contratos de locação
• Índice de desempenho financeiro de imóveis verdes

Cerca de dois terços dos mercados avaliados pelo Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global ainda não dispõem de dados confiáveis para medição da sustentabilidade, o que revela que a preocupação com relação à sustentabilidade ainda é um tema emergente, sobretudo em países em desenvolvimento.

Em âmbito global, o Reino Unido lidera o ranking dos mercados mais transparentes do mundo em relação à sustentabilidade, seguido, nesta ordem, pela Austrália e França.

Brasil: trilhando o caminho rumo à sustentabilidade – Existem dois mercados que ainda trilham o caminho em direção à transparência em relação à sustentabilidade: Emirados Árabes (Dubai) e Brasil. No Brasil, em particular, há ainda falta de transparência em relação a quase todas as ferramentas e regulações estabelecidas de sustentabilidade que os demais países analisados pelo Índice Imobiliário de Transparência em Sustentabilidade introduziram nas duas últimas décadas.

O fato de mercados emergentes como Dubai e Brasil terem introduzido estas medidas mais recentemente mostra que a sustentabilidade está se tornando uma questão importante e a expectativa é de que a transparência em relação estas medidas adotadas progrida nos próximos dois anos.

As características de sustentabilidade dos imóveis terão um papel cada vez maior nas decisões de locação e de investimento, passando de um critério secundário para um elemento fundamental na tomada de decisões. Tais preocupações forçarão a melhora da transparência nas questões relativas à eficiência energética e a benchmarking de edifícios verdes.