Segmento de galpões de alto padrão segue caminho do novo sistema de concessões de rodovias

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Com a meta de expandir o volume de capital privado em infraestrutura, o governo federal decidiu recentemente reavaliar o modelo de concessões aplicado no Brasil.

Com a meta de expandir o volume de capital privado em infraestrutura, o governo federal decidiu recentemente reavaliar o modelo de concessões aplicado no Brasil. A proposta não é apenas aumentar a rentabilidade dos investidores de 10% para 15%, em média, mas também o prazo de concessão, de 25 para 30 anos, de financiamento, de 20 para 25 anos, e de carência, de três para cinco anos, nos empréstimos obtidos com instituições financeiras oficiais. “Os investidores poderão contrair empréstimos-ponte com a exigência de patrimônio líquido de 1,3 vez do valor do empréstimo, diferentemente do anterior que se referia a 1,3 vez ao total do financiamento. A exigência de ativos totais caiu de 2,8 para duas vezes o volume do empréstimo”, disse Guido Mantega, ministro da Fazenda, durante anúncio do novo sistema.

Segundo ele, a projeção de expansão de tráfego nas rodovias a serem concedidas – a exemplo da BR116 e BR040, que tiveram seus leilões adiados devido a essa mudança – que antes era de 5% ao ano, em média, durante os 25 anos de concessão, agora será de 4% ao ano.

Essa nova configuração corrigiu alguns erros do passado, se tornando agora mais interessante para o investidor. Os grupos estrangeiros, certamente, se sentirão mais confiantes, pois o modelo anterior gerava baixa rentabilidade e muitas obrigações. Isso sem dúvida beneficiará toda a cadeia de logística nos próximos anos”, explica Pedro Candreva, diretor comercial da  JLL, ao ressaltar as oportunidades para o segmento de galpões.

“A tendência agora é não encontrarmos apenas galpões ao longo das estradas e sim um sistema completo de pátio fechado, que oferece, principalmente aos caminhoneiros, todos os recursos necessários para que a carga seja entregue com comodidade e segurança”, destaca. O executivo conta que a partir da privatização das rodovias, os consórcios terão interesse em investir na construção de centros logísticos, o que envolve pátios de estacionamentos, locais específicos para o transbordo de cargas, armazenamento de alimentos, grãos, galpões refrigerados, entre outros.

É importante considerar que o Brasil a cada ano supera suas safras agrícolas e nas duas últimas décadas vem se transformando em um dos maiores celeiros globais. Porém, os problemas de escoamento dessas safras recordes são divulgados constantemente na imprensa. Eles incluem as rodovias, a falta de infraestrutura ao transportador e demais fatores que podem ser solucionados por meio de investimentos privados”, justifica Candreva, ao mencionar que, cientes dessa realidade, empreendedores e desenvolvedores buscam se posicionar nesse mercado com a implantação de centros de armazenagem graneleiros nas proximidades entre rodovias e ferrovias, além de portos. “Está surgindo um novo segmento imobiliário muito comum nos Estados Unidos e no leste europeu”, completa.

O potencial do segmento de galpões no Brasil é grande. Dados de estudos realizados pela JLL apontam que, até 2017, 14,4 milhões de m² de galpões logísticos de alto padrão serão entregues no país, sendo São Paulo (60%) e Rio de Janeiro (16%) os detentores das maiores concentrações. Nesse período serão entregues aproximadamente três milhões de m² por ano, resultando em um crescimento do inventário de 15,7% ao ano, informam pesquisas da JLL, reforçando que a tendência do mercado é dobrar o número de galpões existente em cada estado. Os valores médios em São Paulo e no Rio de Janeiro, no entanto, serão um pouco mais altos do que o restante do país.

Mesmo sendo um mercado relativamente novo no Brasil, Candreva acrescenta que a JLL está totalmente preparada para atender a essa demanda. “Temos expertise internacional adquirida em serviços de consultoria, implantação e comercialização (locação e venda) de grandes parques logísticos”, revela. Ele cita o apoio de empresas de solução de logística, como a Fulwood, para o aprimoramento desse trabalho.

A melhoria da malha rodoviária contribuirá com o tempo para o aparecimento de novas áreas de investimento, a descompressão dos preços e o surgimento de novos modelos de operação”, diz Gilson Schilis, presidente da Fulwood.

Especificamente em relação ao transporte de carga, ele acredita que a tendência é melhorar o controle no tráfego de caminhões – já que as exigências serão cada vez maiores para os condutores dos veículos. “Também haverá uma redução nos índices de acidentes nas estradas, pois os caminhoneiros encontrarão estacionamentos seguros e com toda infraestrutura necessária para realizar sua parada obrigatória, incluindo locais para de manutenção de carga frigoríficas. A segurança será reforçada, evitando a chamada pirataria e possíveis prejuízos com as cargas”, adianta o executivo.