Cada vez mais os edifícios empregam alta tecnologia em seus diversos sistemas operacionais. Hoje, implantar segurança, portaria, limpeza, manutenção é “default”… A rápida evolução da tecnologia e dos sistemas implementados nos empreendimentos disponibilizam um volume cada vez maior de dados e informações. Ainda na fase de projeto, é preciso, então, pensar na gestão dos sistemas operacionais que tornam o prédio seguro, vivo, dinâmico e funcional, permitindo que ela seja totalmente alinhada às necessidades dos proprietários e ocupantes e às demandas do mercado imobiliário.

Para falar um pouco mais sobre os sistemas automatizados nos prédios comerciais e o papel do gestor profissional na era dos “prédios inteligentes”, o Panorama ouviu Evaldo Pisani, gerente técnico da JLL.

Panorama – Como os sistemas conversam entre si e tornam um prédio inteligente?

Evaldo Pisani – Diversos sistemas nos empreendimentos necessitam ser parametrizados, ou seja, é preciso definir as especificações de acordo com o que foi estabelecido pelos projetistas de cada um deles, a fim de que sejam implementados e operem para atingir o resultado esperado. E essa parametrização deve estar alinhada à operação do empreendimento, seguindo as necessidades técnico-operacionais, para que o empreendimento também atinja as expectativas comercias. Um prédio inteligente transfere dados de um sistema para outro sistema, mas também desenvolve processos e aplica sempre novas tecnologias que satisfaçam proprietários e ocupantes. Afinal, os prédios devem atender pessoas e empresas durante toda sua vida útil e satisfazer a necessidade de conforto, segurança, economia e também de produtividade, fator muito importante para as empresas atualmente.

Panorama – De modo geral, quais são os sistemas mais implantados nos prédios?

Evaldo Pisani – Automação ou BMS (Building Management System), CFTV, (circuito fechado de TV), controle de acesso, alarme e detecção de incêndio e controle dos elevadores. Vale frisar que o sistema de automação merece atenção especial por englobar o sistema de ar condicionado (unidade resfriadora, fan & coiler, bombas, torres de resfriamento), sistema de bombas (recalque de água potável, esgoto, drenagem, espelho d’água), ventiladores (garagem) e iluminação das áreas comuns e privativas.
Além de a automação controlar o funcionamento dos equipamentos, ligar e desligar em dias e horários pré-determinados, também nos fornece dados para que possamos gerenciar e comprovar se todos os sistemas estão operando corretamente, e nos traz informações sobre consumos de água e energia elétrica, controle da demanda de energia elétrica do volume de água nas caixas d’água e do volume de óleo diesel nos tanques dos geradores, entre outras.

Panorama – Como saber se todos os sistemas estão parametrizados corretamente?

Evaldo Pisani – Cada empreendimento tem seu próprio perfil e este não se repete entre os empreendimentos. Além disso, de forma indireta, os usuários também interferem na operação e, consequentemente, temos que ajustar os sistemas.
Todas as informações dos sistemas precisam ser coletadas e estudadas caso a caso, para que possamos evidenciar se o sistema, automação e os equipamentos controlados estão operando conforme o projetado e se as parametrizações estão atendendo às necessidades do empreendimento e suas expectativas quanto à eficiência. Caso isso não ocorra, precisamos intervir de forma pontual e de imediato para que sejam tomadas as medidas necessárias para a correção dos parâmetros. Assim, começamos a prevenir altos consumos desnecessariamente, sem onerar o custo condominial, que, vale ressaltar, é um dos fatores determinantes para a locação de um espaço por uma empresa.

Panorama – O que é o comissionamento e retro comissionamento dos sistemas e equipamentos?

Evaldo Pisani – O comissionamento é um processo de medições e aferições que visam garantir que todos os parâmetros de projeto sejam respeitados durante a instalação. Durante esse processo, como o empreendimento ainda não está ocupado, é possível criar cargas térmicas, por exemplo, para testar o sistema de ar condicionado e assim avaliar se todos os parâmetros estão de acordo com o projeto.
Em empreendimentos existentes e já ocupados também podemos verificar as parametrizações dos sistemas por meio da realização do retro comissionamento. Esse processo permite colher informações e compará-las com os valores de projeto, verificando se estão em conformidade com o que foi estabelecido. Mas, é preciso tomar cuidado ao analisar os dados, pois há de se perguntar se os dados estabelecidos na fase de projeto atendem às necessidades atuais do empreendimento e de seus usuários. Uma mudança de uso do espaço, uma alteração de layout, perfil das empresas usuárias, taxa de ocupação no andar e até mesmo de desempenho dos equipamentos certamente alterarão os resultados atuais obtidos através do retro comissionamento e isso deverá ser levado em conta na hora de se determinar quais parâmetros adotar.
Os gestores do condomínio precisam ficar atentos à tecnologia aplicada no empreendimento, acompanhar de perto os resultados obtidos em campo e confrontá-los com os dados de projeto. Qualquer alteração dos dados demanda apoio técnico para análise dos resultados e, se necessário, devemos ajustá-los.